Taschenspielertricks

13. Juni 2019

Seit einem Jahr versucht nun die neu gegründete Lingener Wohnbaugenossenschaft (LWB) an öffentliche Gelder für den Bau bezahlbarer Wohnungen zu kommen. Es klappt nicht, obwohl Millionen bereit stehen und deutschlandweit angepriesen werden. Dass die öffentlichen Mittel nicht fließen, liegt dabei nicht an der LWB,  die vor einigen Wochen gar eine Zwischenfinanzierung zu banküblichen Zinsen aufnehmen musste, um nicht noch länger mit dem Baubeginn an ihrem ersten Bauvorhaben am Brockhauser Weg (Grafik s.oben) warten zu müssen; nur deshalb sind inzwischen die ersten beiden Häuser in Bau.

Zuständig für die Verzögerung ist das Land Niedersachsen, das Monat um Monat um Monat braucht, um seine aktuellen Wohnungsbaurichtlinien fertig zu stellen aber sie bislang einfach nicht fertig gestellt hat. Am Wochenende touren dann die verantwortlichen  Minister Lies (SPD) und Hilbers (CDU) durch Herzog Widukinds Land und verkünden, es müsse mehr sozialen Wohnungsbau geben oder verkünden die Erkenntnis, die öffentliche Förderung von bezahlbarem Wohnraum zähle „derzeit zu den wichtigsten Themen“. Unter der Woche entwickeln beide dann aber Tricks für das proklamierte, jedoch in die Ferne gerückte Ziel, bis zum Jahr 2030 insgesamt 40.000 Wohnungen in Niedersachsen zu fördern.

Aktuell sollen Wohnungsbauförderungsmittel für Projekte von 200 Mio Euro bei der landeseigenen NBank beantragt sein, die aber nichts bewilligt, weil die Wohnungsförderrichtlinien immer noch nicht fertig sind. Also hält die NBank alle Investoren hin, darunter auch die Lingener Wohnbau und dies seit einem Jahr! Dabei gab es zwischendrin noch ganz feine Bänker-Rosinen: So muss man erst einmal darauf kommen, dass die NBank die LWB als „neue Genossenschaft“ qualifiziert, die sie sich erst einmal genau ansehen und daraufhin prüfen müsse, ob sie überhaupt kreditwürdig sei. Dabei ist die LWB Genossenschaft von den Gründungsgenossen, also der Stadt, den Kirche,  gemeinnützigen Trägern und der dem Genossenschaftsgedanken verbundenen Volksbank mit deutlich mehr als 1 Mio Euro Kapital ausgestattet und wird professionell von den städtischen Dezernenten Kämmeri Monika Schwegmann und Stadtbaurat Lothar Schreinemacher geführt – ehrenamtlich übrigens..

Die Nichtauszahlung der u.a. vom Bund bereit gestellten und bereit stehenden Gelder hat bei der LWB nicht nur die erwähnte Zwischenfinanzierung zur Folge. Hinzu kommen noch richtige politische Taschenspielertricks, die sich Herr Lies mit seinen Förderrichtlinien-Autoren gerade ausgedacht hat. Der Entwurf legt nämlich dies fest:

  • Voraussetzung für die Anmietung einer Genossenschafts-Wohnung ist ein Wohn­berechtigungs­schein (WBS). Dafür darf das Gesamtjahreseinkommen der Wohnungs­suchenden eine festgelegte Einkommensgrenze nicht übersteigen, die nach der Zahl der haushalts­angehörigen Personen gestaffelt ist.  Für die Wohnungen gibt es außerdem Wohnflächengrenzen: Singlewohnungen dürfen beispielsweise nicht größer als 50 qm sein, Wohnungen für Paare müssen 60qm einhalten, mit Kindern oder für Schwerbehinderte erhöhen sich diese Grenzen. Jetzt liegt der Entwurf der neuen Förderrichtlinien vor, nach denen trotz der Berechtigung 50qm oder 60 qm zu bekommen, -bleiben wir bei dem Beispiel- nur 45 qm bzw. 55 qm gefördert werden. So streckt Lies die Mittel und kann hinterher stolz verkünden, er habe sein Ziel erreicht, 40.000 Wohnungen öffentlich gefördert zu haben.

Die Folgen sind aber drastisch:  Denn die sozialen Wohnungen werden nur für den Zuschussgeber zahlreicher, für den jeweiligen Mieter aber kleiner und teurer, also weniger bezahlbar:

Bleibt es nämlich bei dem Richtlinien-Entwurf, müsste die LWB komplett umplanen und jede der 74  Sozialwohnungen um etwa 10 % verkleinern. Bei einem Volumen von 12 Mio. Euro für den Bau der 74 Wohnungen am Brockhauser Weg würde allein diese Umplanung die Lingener Genossenschaft geschätzt etwa 600.000 – 700.000 Euro kosten. Die LWB bekäme außerdem für diese  verkleinerten Wohnungen weniger Miete und statt der erwarteten öffentlichen Mittel würden zusätzlich die öffentlichen Gelder um rund 700.000 Euro gekürzt. Zu guter Letzt würde auch noch  die vom Land am Ende der Darlehenslaufzeit gewährte Tilgungserleichterung gut 200.000 Euro geringer ausfallen. Kurzum: Die 74 Wohnungen würden sich um bis zu 1,5 Mio Euro verteuern – das sind deutlich mehr als 10%. Das wiederum würde nur die wirtschaftliche nicht gut betuchten Mieter treffen. Sie müssten eine deutlich höhere Miete zahlen, sofern diese Wohnungsbaurichtlinien in Kraft treten.

Dagegen laufen der Niedersächsische Städtetag und andere inzwischen Sturm, und es bleibt abzuwarten, wie die Richtlinien endgültig aussehen, die im Spätsommer vorliegen sollen. In diesem Spätsommer, wie mir auf meine Frage in einer LWB-Sitzung bestätigt wurde.

  • Der zweite Taschenspielertrick aus dem GroKo-Landeskabinett ist die Senkung der Förderhöchstgrenze der Wohnflächen. Nach dem Ergebnis der Ausschreibungen wird diese bürokratische Änderung die LWB bei ihrem Bauvorhaben Brockhauser Weg nach wohl nicht treffen, aber der öffentliche Wohnungsbau in den niedersächsischen Großstädten bekommt wirkliche Probleme: Statt einer Höchstgrenze von 3.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (wie bisher geplant) sollen nur maximal 3.300 Euro pro Quadratmeter gefördert werden. Das ist in Städten wie Hannover und Osnabrück kaum zu machen.

So bekommen diese Äußerungen des Bauministers Lies eine ganz besondere Bedeutung: „Das Wohnraumförderprogramm … werden wir nach unseren finanziellen Möglichkeiten weiterentwickeln und an die Herausforderungen der Zukunft anpassen„, sagte er in einer „Interview“ genannten Verlautbarung mit der landeseigenen NBank. 

Noch dies:
Nach dem Ende der Mietpreisbindung für Sozialwohnungen werden in einigen Jahrzehnten die geförderten Miethäuser wieder  verkauft; Unternehmen ziehen dann nur Gewinn heraus, haben oft nur ein Minimum repariert und verkaufen die bisherigen Sozialwohnungen zum Schluss an den nächsten Investor, der entweder gar nichts instand hält und Sozialtransfer-Empfänger als Zielgruppe hat, oder gleich alles grundmodernisiert, um die Wohnungen mit reichlich Aufschlag an Doppelverdiener zu verkaufen. Das ist der Strukturfehler der sog. Sozialwohnungen, wenn sie privaten Gesellschaften oder Kaitalanlegern gehören.

Daher ist es um so wichtiger, dass genossenschaftliche Wohnungsbauunternehmen investieren, denn die Genossenschaftsmitglieder sind selbstverwaltete Vermieter, bei denen alle Genossinnen und Genossen gemeinsam darüber entscheiden, wie es weitergeht. Jede/r hat es in der Hand, dauerhaft Spekulationen mit den eigenen Wohnungen zu verhindern.

Dazu ist es wichtig, dass die Genossenschaften eine ordentliche Kapitalausstattung haben. Die  LWB beginnt jetzt mit ihrer Suche nach „privatem Kapital“. Lingenerinnen und Lingenern, die Anlagemöglichkeiten für ihr Erspartes suchen können der LWB-Genossenschaft beitreten; sie dürfen dabei sicher sein, Geld in ein sozialethisch verantwortetes Projekt investiert zu haben, denn die LWB will künftig jährlich 30 Wohnungen bauen, und diese leisten dann einen kontinuierlichen Beitrag dazu, dass dauerhaft bezahlbares Wohnungen entsteht. Genossen  werden nach dem Bezug der ersten 74 bezahlbaren Wohnungen am Brockhauser Weg auch eine befriedigende Rendite erreichen.

Hier geht es übrigens zur Internetseite der LWB.

(Grafik: LWB)

Rätselhaft

11. April 2016

Bildschirmfoto 2016-04-09 um 14.17.39

Rätselhaft dieser Kommentar von Thomas Pertz in der samstäglichen Lokalzeitung, die BürgerNahen seien „im Wahlkampfmodus“. Rätselhaft, wenn ein Journalist es völlig in Ordnung findet, dass er und die anderen Medienschaffenden in unserem Städtchen von der Diskussion und Beratung eines hoch aktuellen Themas im Rat ausgeschlossen werden, obwohl das Landesgesetz und unsere Geschäftsordnung des Rates etwas anderes verbindlich (!) vorschreiben.

Der stets nicht-öffentlich tagende Verwaltungsausschuss (Ratskürzel: „VA“) behandelte am 15. März ein Thema, das die Verwaltung in eben diesen nicht-öffentlichen VA abschieben wollte. Mit welchem Instrument schaffen wir mehr bezahlbaren Wohnraum: Wohnungsbaugesellschaft oder Wohnungsbaugenossenschaft?

Nichtöffentlich wollten wir BürgerNahen nicht und haben das auch früh gesagt. Der SPD-Fraktionsvorsitzender unterstützte, es solle eine Ratssitzung sein „von mir aus auch eine nicht-öffentliche“. Die Mehrheitsfraktion nickte und das soll nun eine „Einigung im VA“ gewesen sein, als ob man sich dort wie bei Landgrafens über Gesetz und Geschäftsordnung hinwegsetzen könnte oder dürfte.

Übrigens wie kommentierte LT-Mann Carsten von Bevern nach der letzten Ratssitzung so trefflich, als in öffentlicher (!) Ratsitzung ein Vertreter der Wohnungsbaugenossenschaft Sögel Rede und Antwort gestanden hatte?

„Eine Wohnungsbaugenossenschaft zur Schaffung von günstigem Wohnraum hat Charme, zumindest eine wie in Sögel: Die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder engagieren sich trotz teils hoher Arbeitsbelastung rein ehrenamtlich. Bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft müssten zumindest anteilig die Löhne städtischer Bediensteter einkalkuliert werden.
… denn Zweck dieser Gesellschaft ist nicht eine möglichst hohe Rendite, sondern die Schaffung möglichst kostengünstigen Wohnraums. Diesem Ziel sollte sich die Auswahl der Betriebsform unterordnen, Betriebswirte sollten dies gut bewerten können. Diese Informationen aus Sögel und die Einladung von Heiner Pott in den Rat – warum eigentlich in nichtöffentlicher Sitzung? – sind gute erste Schritte….“

Thomas Pertz war da wohl schon in Urlaub und hat die Frage seines Kollegen wohl nicht mitbekommen. Übrigens habe ich -im Gegensatz zum  Pertz’schen Kommentar- genau dieselbe Warum-Frage auch in der letzten Ratssitzung aufgeworfen und Öffentlichkeit gefordert – im nicht-öffentlichen Teil der Ratssitzung am 21.März. Öffentlichkeit oder Nichtöffentlichkeit diskutiert man nämlich erst einmal nicht-öffentlich. Dass jetzt an diesem Dienstag mit Ex-OB Heiner Pott lediglich nicht-öffentlich getagt werden soll, „ist aber im VA so gesagt worden“, war die Antwort. Da sagt die CDU also, dass ihr früherer OB und Staatssekretär hinter verschlossenen Türen redet. Peinlich!

Hier der E-Mailschriftverkehr der Ratsfraktionen und des OB der vergangenen Woche zum Nachlesen – mit dem peinlichen Hin und Her der Grünen, dem Hinweis der CDU am 5.4. auf an diesem Tag noch gar nicht vorliegende Protokolle und mit dem wichtigsten Absatz des Antrags der BürgerNahen:

„…die Öffentlichkeit der Beratung des Rates und seiner Gremien dient der demokratischen Kontrolle unserer Tätigkeit als gewählte Vertreter der kommunalen Selbstverwaltung. Die Kontrolle erfolgt gleichermaßen durch die Bürgerschaft und die Medien.

Darüber hinaus ist die verbindliche Geltung der Gesetze und Normen eine wesentliche Grundlage jedes rechtsstaatlich verfassten Gemeinwesens; die Gesetze und Normen dürfen nicht nach Gutdünken außer Kraft gesetzt werden, nur weil sie vielleicht im Einzelfall als lästig, peinlich oder unangenehm empfunden werden.

Es gibt keinerlei Grund, die anstehende Ratsberatung der Vorlage 84/2016  hinter verschlossenen Türen durchzuführen. Sie hat daher öffentlich zu erfolgen, gleichgültig was im Verwaltungsausschuss „gesagt worden“ sein mag, wie es in der letzten Ratssitzung hieß…“

Eigentlich kann ich nur den Kopf darüber schütteln, dass man demokratische Selbstverständlichkeiten einem Oberbürgermeister überhaupt mitteilen muss. Und: Wer keine Öffentlichkeit von Entscheidungsprozessen will, hat etwas zu verbergen. Wer die Nichtöffentlichkeit will, findet es folgerichtig ganz OK, wenn etwas verborgen wird. In diesem Fall die Gedanken von Heiner Pott zu bezahlbaren Wohnungen.

Schöne Woche!

Erstaufnahme

16. Oktober 2015

FlüchtlingshalleGeorgianumDie Erstaufnahmeeinrichtungen in Niedersachsen sind nicht nur voll; sie sind so überfüllt, dass Innenminister Pistorius vorgestern 20 Landkreis und kreisfreien Städte angewiesen hat, die neu ankommenden Flüchtlingen aufzunehmen. 600 kommen daher heute und in den nächsten Tagen  in den Landkreis Emsland. Jetzt, während ich dies schreibe, weiß aber offenbar niemand der Verantwortlichen, wer da bei uns mit dem Zug aus Bayern eintrifft: Afghanen, Eriträer, Pakistani, Syrer oder Menschen vom Westbalkan? Wir wissen nur, dass es schutzlose Flüchtlinge sind, die unsere Hilfe benötigen. Zunächst sollten übrigens alle 600 in den Emslandhallen Lingen unterkommen. Hätte das ein herzliches Grüßgott gegeben, wo doch an diesem Wochenende gleich zwei Mal die Lingener Emslandhallen ausverkauft sind: das Oktoberfest erfreut die Einheimischen…und weitere Veranstaltungen folgen. Der zuständige Landkreis hätte also kräftig wegen der Veranstaltungsausfälle zahlen dürfen.

Wohl aus finanziellen Gründen hat er sich stattdessen für die Bereitstellung eigener Baulichkeiten entschieden: 300 Flüchtlinge kommen im Lingener Georgianum (Foto) und 300 in den Meppener Berufsbildenden Schulen unter.

Gern können wir darüber streiten, ob diese Entscheidungen des Landkreises klug sind. Von einer über die Herbstferien hinausgehenden Sporthallennutzung, halte ich nichts. Die jetzige Entscheidung musste aber binnen 20 Stunden getroffen werden. Daher muss die Landkreisverwaltung bessere Lösungen realisieren. In Lingen fallen mir da die Tennishalle des insolventen Tennisvereins Grün-Weiß ein, die Pestalozzischule oder die Gebrüder-Grimm-Schule. Es gibt auch noch zahlreiche andere Baulichkeiten – von der alten Hüttenplatzschule an der Kokenmühle bis zum Alten Krankenhaus an der Gymnasialstraße. Allen ist eins gemein: Es sind bloß Erstaufnahmestellen, die für die notwendige Integration der Flüchtlinge ungeeignet sind. Schnellstens müssen sie wieder geräumt und die Flüchtlinge auf die Gemeinden der Region verteilt werden.

Außerdem sind die Flüchtlinge sofort gesundheitlich zu untersuchen (was zurzeit nicht ausreichend geschieht, worüber der Landkreis in einer Presseerklärung elegant hinwegtäuscht) und sie müssen auch registriert werden (was zurzeit ebenfalls unterbleibt, worüber genannte Presseerklärung auch nicht korrekt informiert). Erst wenn sie registriert sind, bekommen sie Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz.

In den nächsten Monaten bleiben -jenseits von Erstaufnahmen- in Lingen 800-900 neue Flüchtlinge. Dafür muss unsere Stadt weiterhin dezentrale Unterbringungsmöglichkeiten mieten und schaffen. Zwar liegen viele Vermietungsangebote im Rathaus vor. Den außerdem notwendigen Blick in das vorbildlich agierende Sögel habe ich in diesem Blog bereits angesprochen, also: Lasst uns eine private Wohnungsbaugenossenschaft Lingen gründen, die bauen, bauen und bauen soll – natürlich nicht nur für Flüchtlinge, sondern auch für Lingener mit schmalem Geldbeutel. Und wir brauchen Sprachförderung und Integrationskurse, an deren Finanzierung sich gern und  endlich auch die heimische, so sehr nach Arbeitskräften suchende Wirtschaft beteiligen darf. Und wo sind unsere Lehrkräfte, die diese Kurse durchführen?

Es ist nicht einfach, und wir müssen uns anstrengen. Doch klar ist: Wir schaffen das.

(Foto: @ BN-Risse)

Blaupause

12. Oktober 2015

BN-Ortsrat Joachim Reul (Altenlingen) hat recht. Zum Antrag der SPD, in Lingen 500.000 Euro städtische Steuergelder in Jahresraten a 100.000 Euro in den Bau von Wohnraum für wirtschaftlich Schwache zu stellen, sagt er: „Bezahlbarer Wohnraum ist angesichts der gültigen Vorschriften bzgl. Wärmeschutz, Heiztechnik etc. heute im Neubau kaum noch möglich. Die zu erfüllenden Kriterien sind inzwischen derartig hoch, dass eine für den Vermieter wirtschaftlich vertretbare Neubau-Miete nennenswert unter 10 Euro/m² kaum mehr möglich ist. Ein Förderprogramm von € 100.000/Jahr ist da in seiner Wirkung nicht einmal symbolisch messbar. Da die SPD Wohnraum schaffen will, sprechen wir also über Neubau. Was Neubaumieten angeht, kann man ganz gut in Reuschberge beobachten. Kaum vorstellbar, dass irgendein Bauherr sich für einen derartig überschaubaren Zuschuss dazu bewegen läßt, langfristig auf 10 bis 15 % Miete zu verzichten.“

Gibt es also Alternativen, d.h. andere, bessere Wege? Ja, sie gibt es und das ganz in unserer Nähe. Die Süddeutsche berichtete in der vergangenen Woche mit viel Anerkennung: “ Niemand soll in Containern oder Zelten schlafen müssen, das stand für die Gemeinde Sögel von Anfang an fest. Seit dem Sommer wohnen knapp 30 Flüchtlinge aus dem Sudan in der Stadt im Emsland, auf Dauer sollen hier 150 Menschen ein neues Zuhause finden. Dann wird das alte Backstein-Rathaus nicht mehr ausreichen, das vorübergehend als Flüchtlingsunterkunft dient. Wo können langfristig die Menschen wohnen, die in diesen Tagen nach Deutschland kommen und zum großen Teil bleiben dürfen? Diese Frage stellen sich Verwaltungen im ganzen Land.

Bildschirmfoto 2015-10-12 um 00.34.52Die Bürger in Sögel haben eine eigene Antwort darauf gefunden. Mit Unterstützung von Stadt, Wirtschaft, Kirchen und Vereinen gründeten sie eine Baugenossenschaft. Für 800 000 Euro zeichneten sie Anteile, ein gefördertes Darlehen ist beantragt. Im Frühjahr soll das erste Mehrfamilienhaus stehen, dann können die Flüchtlinge einziehen. In ganz normale Wohnungen, so Stadtjuristin Cornelia Willigmann-Kassner, „in denen auf Dauer genauso gut eine alleinerziehende Mutter mit Kind leben kann“. Wie in einer Genossenschaft üblich, soll die Miet-Rendite an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.

Mit dieser Mitmachlösung ist die Emsland-Gemeinde viele Schritte weiter als die meisten Städte in Deutschland. Getreu dem sogenannten… [weiter hier].“

Also, liebe SPD Lingen, Ihr habt das Problem erkannt, das beileibe eben nicht nur ein Flüchtlingsproblem ist. Da seid ihr auf dem richtigen Weg und zwar auf einem Weg, den die CDU in unserem Städtchen schon vor einem Jahr aufgezeigt hat: Mehr bezahlbaren Wohnraum in Lingen. Dass diese Forderung jetzt angesichts der 500 oder 2016 doppelt so vielen Flüchtlinge noch dringender ist, wissen wir alle. Die Idee aus Sögel, die den Weg bis in die Süddeutsche fand, passt da ganz hervorragend. Sie hat übrigens auch lokale Tradition, weil schon nach dem 2. Weltkrieg eine Lingener Wohnungsbaugenossenschaft gegründet wurde, die viele Hundert Wohnungen baute, bevor sie dummerweise nach sieben Jahrzehnten vor ein paar Jahren an eine Düsseldorfer Gesellschaft verkauft wurde. Es gibt also eine Blaupause für das jetzige Problem.

Der Lingener Stadtrat will am Donnerstag den SPD-Antrag beraten und ihn nicht beschließen, so hoffe ich. Denn weitere öffentlich Bedienstete lösen das Problem nicht. Aber er wird hoffentlich an Sögel denken und eine Finanzspritze [auch aus Hannover?] oder günstige Grundstücke für eine Wohnungsbaugenossenschaft und damit für bezahlbaren Wohnraum auf den Weg bringen; das könnte schnell helfen. 

 

(Foto: Baugebiet Lingen-Reuschberge, © milanpaul via flickr)