nächste Instanz

4. Februar 2013

Am vergangenen Freitag hat das Landgericht Osnabrück diese Presseerklärung veröffentlicht:

„In nunmehr drei Entscheidungen unterschiedlicher Zivilkammern hat das Landgericht Osnabrück Klagen von Grundstückskäufern abgewiesen, die eine konkrete Abrechnung und Rückzahlung von Erschließungskosten erreichen wollten (Aktenzeichen 2 O 1351/12, 5 O 1486/12 und 10 O 1537/12). Den Verfahren liegt eine vielfach gebräuchliche Vertragsgestaltung bei der Erschließung und Vermarktung von Neubaugebieten zugrunde. Die Gemeinden bedienen sich dabei einer sog. „kommunalbeherrschten“ Erschließungsgesellschaft, also eines privatrechtlichen Unternehmens, dessen Anteile mehrheitlich von den Gemeinden gehalten werden. Diese Gesellschaften erschließen die Baugebiete und veräußern die Baugrundstücke an die jeweiligen Bauherren zu einem Pauschalpreis pro Quadratmeter, mit dem auch die Erschließungsarbeiten abgegolten sein sollen.

Die Kläger, die in den Jahren 2002 bis 2009 jeweils Baugrundstücke in der oben genannten Form in Lingen und Haren (Ems) gekauft, bezahlt und bebaut haben, wollten nun vor dem Landgericht erreichen, dass die Erschließungskostenanteile aus dem Pauschalpreis herausgerechnet und zurückerstattet werden. Dabei berufen sie sich auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 01. Dezember 2010 (Aktenzeichen 9 C 8.09). Darin wurde für eine etwas abweichende Vertragskonstellation im süddeutschen Raum entschieden, dass nur die Gemeinden selbst, nicht aber kommunalbeherrschte Gesellschaften berechtigt seien, Erschließungsbeiträge zu erheben. Die klagenden Bauherren sehen daher die Gefahr, dass sie erneut seitens der Gemeinden zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden. Zudem behaupten sie, dass über die Pauschalpreise ggf. auch solche Kosten auf die Bauherren abgewälzt worden seien, die nach Erschließungsbeitragsrecht gar nicht umlagefähig sind.

Dieser Argumentation erteilten nun drei Kammern des Landgerichts Osnabrück eine Absage; weitere Verfahren laufen noch. Ein Rückzahlungsanspruch komme aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht. So sei die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auf die hier zu beurteilende Vertragskonstellation nicht anwendbar. Ferner würden die Bauherrn durch eine vollständige Rückzahlung der Erschließungskosten ungerechtfertigt bevorteilt, da die Erschließungsgesellschaften ihre Leistungen bereits vollständig erbracht haben und verbindlich zugesichert haben, die Bauherren von etwaigen Forderungen der Gemeinden freizustellen.

Rechtskräftig sind die Urteile des Landgerichts Osnabrück noch nicht. Gegen das am 03. Dezember verkündete Urteil der 2. Zivilkammer ist bereits Berufung zum Oberlandesgericht Oldenburg eingelegt worden. Bei den am 30.01.2013 verkündeten Urteilen der 5. und 10. Zivilkammer besteht dazu noch einen Monat lang Gelegenheit. Die Entscheidungen werden zeitnah bei juris eingestellt.“

Vor zwei Jahren hatte ich in diesem, bekanntlich kleinen Blog das Thema aufgegriffen und hier wie im Stadtrat gefragt:

Können Lingener Eigenheimbauer auf Rückzahlungen für zu viel gezahlte Erschließungskosten hoffen? Das könnte die Folge eines aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts sein:

Der Kern der Gerichtsentscheidung vom 1. Dezember 2010 – Aktenzeichen  9 C 8.09: Wenn eine Kommune für den Bau von Straßen, Gehwegen, Strom- Wasser- und Fernmeldeleitungen in einem Wohngebiet eine eigene Tochtergesellschaft beauftragt hat, darf der Aufwand für die Erschließung des Areals nicht in vollem Umfang auf die Grundstückseigentümer übergewälzt werden. Und sollte das kommunale Unternehmen wie in dem vor dem Gericht verhandelten Fall sogar noch eine Betreuungspauschale von fünf Prozent der Kosten verlangen, ist das ebenfalls nicht zulässig. [mehr…]

Die in der Pressemitteilung des Landgerichts wiedergegebene Begründung der Urteile ist „aus verschiedenen Gründen“ nicht verständlich. Natürlich ist es Unsinn, wenn die Kläger die Gefahr fürchten, dass sie die Erschließungskosten noch einmal an die Stadt zu zahlen hätten. Diese Gefahr besteht sicherlich nicht. Wegen des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 kann daher nicht verlangt werden, die vollständigen Erschließungskostenanteile aus dem Pauschalpreis heraus zu rechnen und zurückzuerstatten.

Doch nach den landgerichtlichen Entscheidungen zahlt nun der Bauherr die Erschießung seines Grundstücks zu 100% – oder anders: die Stadt zahlt dafür keinen Cent. Genau das aber widerspricht dem Baugesetzbuch. Danach muss jede Gemeinde ein Zehntel des Baus neuer Erschließungsstraßen tragen. Das aber hat sie in Lingen (und gleichermaßen in Haren) nicht getan und über die ihr gehörende Gesellschaft GEG die Erschließungskosten den Grundstückseigentümern vollständig auferlegt.  Man darf daher gespannt sein, wie die nächste Instanz, das Oberlandesgericht Oldenburg, entscheidet.

(Foto: Straßenbau CC gumtau )