nächste Instanz

4. Februar 2013

Am vergangenen Freitag hat das Landgericht Osnabrück diese Presseerklärung veröffentlicht:

„In nunmehr drei Entscheidungen unterschiedlicher Zivilkammern hat das Landgericht Osnabrück Klagen von Grundstückskäufern abgewiesen, die eine konkrete Abrechnung und Rückzahlung von Erschließungskosten erreichen wollten (Aktenzeichen 2 O 1351/12, 5 O 1486/12 und 10 O 1537/12). Den Verfahren liegt eine vielfach gebräuchliche Vertragsgestaltung bei der Erschließung und Vermarktung von Neubaugebieten zugrunde. Die Gemeinden bedienen sich dabei einer sog. „kommunalbeherrschten“ Erschließungsgesellschaft, also eines privatrechtlichen Unternehmens, dessen Anteile mehrheitlich von den Gemeinden gehalten werden. Diese Gesellschaften erschließen die Baugebiete und veräußern die Baugrundstücke an die jeweiligen Bauherren zu einem Pauschalpreis pro Quadratmeter, mit dem auch die Erschließungsarbeiten abgegolten sein sollen.

Die Kläger, die in den Jahren 2002 bis 2009 jeweils Baugrundstücke in der oben genannten Form in Lingen und Haren (Ems) gekauft, bezahlt und bebaut haben, wollten nun vor dem Landgericht erreichen, dass die Erschließungskostenanteile aus dem Pauschalpreis herausgerechnet und zurückerstattet werden. Dabei berufen sie sich auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 01. Dezember 2010 (Aktenzeichen 9 C 8.09). Darin wurde für eine etwas abweichende Vertragskonstellation im süddeutschen Raum entschieden, dass nur die Gemeinden selbst, nicht aber kommunalbeherrschte Gesellschaften berechtigt seien, Erschließungsbeiträge zu erheben. Die klagenden Bauherren sehen daher die Gefahr, dass sie erneut seitens der Gemeinden zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden. Zudem behaupten sie, dass über die Pauschalpreise ggf. auch solche Kosten auf die Bauherren abgewälzt worden seien, die nach Erschließungsbeitragsrecht gar nicht umlagefähig sind.

Dieser Argumentation erteilten nun drei Kammern des Landgerichts Osnabrück eine Absage; weitere Verfahren laufen noch. Ein Rückzahlungsanspruch komme aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht. So sei die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auf die hier zu beurteilende Vertragskonstellation nicht anwendbar. Ferner würden die Bauherrn durch eine vollständige Rückzahlung der Erschließungskosten ungerechtfertigt bevorteilt, da die Erschließungsgesellschaften ihre Leistungen bereits vollständig erbracht haben und verbindlich zugesichert haben, die Bauherren von etwaigen Forderungen der Gemeinden freizustellen.

Rechtskräftig sind die Urteile des Landgerichts Osnabrück noch nicht. Gegen das am 03. Dezember verkündete Urteil der 2. Zivilkammer ist bereits Berufung zum Oberlandesgericht Oldenburg eingelegt worden. Bei den am 30.01.2013 verkündeten Urteilen der 5. und 10. Zivilkammer besteht dazu noch einen Monat lang Gelegenheit. Die Entscheidungen werden zeitnah bei juris eingestellt.“

Vor zwei Jahren hatte ich in diesem, bekanntlich kleinen Blog das Thema aufgegriffen und hier wie im Stadtrat gefragt:

Können Lingener Eigenheimbauer auf Rückzahlungen für zu viel gezahlte Erschließungskosten hoffen? Das könnte die Folge eines aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts sein:

Der Kern der Gerichtsentscheidung vom 1. Dezember 2010 – Aktenzeichen  9 C 8.09: Wenn eine Kommune für den Bau von Straßen, Gehwegen, Strom- Wasser- und Fernmeldeleitungen in einem Wohngebiet eine eigene Tochtergesellschaft beauftragt hat, darf der Aufwand für die Erschließung des Areals nicht in vollem Umfang auf die Grundstückseigentümer übergewälzt werden. Und sollte das kommunale Unternehmen wie in dem vor dem Gericht verhandelten Fall sogar noch eine Betreuungspauschale von fünf Prozent der Kosten verlangen, ist das ebenfalls nicht zulässig. [mehr…]

Die in der Pressemitteilung des Landgerichts wiedergegebene Begründung der Urteile ist „aus verschiedenen Gründen“ nicht verständlich. Natürlich ist es Unsinn, wenn die Kläger die Gefahr fürchten, dass sie die Erschließungskosten noch einmal an die Stadt zu zahlen hätten. Diese Gefahr besteht sicherlich nicht. Wegen des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 kann daher nicht verlangt werden, die vollständigen Erschließungskostenanteile aus dem Pauschalpreis heraus zu rechnen und zurückzuerstatten.

Doch nach den landgerichtlichen Entscheidungen zahlt nun der Bauherr die Erschießung seines Grundstücks zu 100% – oder anders: die Stadt zahlt dafür keinen Cent. Genau das aber widerspricht dem Baugesetzbuch. Danach muss jede Gemeinde ein Zehntel des Baus neuer Erschließungsstraßen tragen. Das aber hat sie in Lingen (und gleichermaßen in Haren) nicht getan und über die ihr gehörende Gesellschaft GEG die Erschließungskosten den Grundstückseigentümern vollständig auferlegt.  Man darf daher gespannt sein, wie die nächste Instanz, das Oberlandesgericht Oldenburg, entscheidet.

(Foto: Straßenbau CC gumtau )

Gar nicht anders

19. Januar 2011

Können Lingener Eigenheimbauer auf Rückzahlungen für zu viel gezahlte Erschließungskosten hoffen? Das könnte die Folge eines aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts sein:

Der Kern der Gerichtsentscheidung vom 1. Dezember 2010 – Aktenzeichen  9 C 8.09: Wenn eine Kommune für den Bau von Straßen, Gehwegen, Strom- Wasser- und Fernmeldeleitungen in einem Wohngebiet eine eigene Tochtergesellschaft beauftragt hat, darf der Aufwand für die Erschließung des Areals nicht in vollem Umfang auf die Grundstückseigentümer übergewälzt werden. Und sollte das kommunale Unternehmen wie in dem vor dem Gericht verhandelten Fall sogar noch eine Betreuungspauschale von fünf Prozent der Kosten verlangen, ist das ebenfalls nicht zulässig.

Grundstückseigentümer können die Kosten von solchen Unternehmen also zurückverlangen, weil die Erschließungsverträge zwischen der Kommune und der ausführenden kommunalen Gesellschaft nach dem Leipziger Urteil nichtig sind. Die Kommunen können aber grundsätzlich 90 Prozent der angefallenen Kosten über Beitragsbescheide wieder hereinholen. Nur zehn Prozent der Erschließungskosten müssen sie per Gesetz selbst tragen.

Mit dem jüngsten Urteil der Bundesverwaltungsrichter kommen die Hausbauer besser weg. Sie werden davor geschützt, dass Städte und Gemeinden an den Erschließungsarbeiten verdienen.  „Kommunen mit solchen Gesellschaften haben ihre Pflichten verletzt und zu hohe Beiträge gefordert“, kommentierte Rechtsanwalt Dr. Sönke Anders (Stuttgart), dessen Kanzlei das wegweisende Urteil für zehn Hauseigentümer erstritten hat. Das Erschließen von Grundstücken, also der Bau von Straßen, Wegen oder Spielplätzen, sei grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Sie kann von den Grundstückseigentümern für bestimmte Anlagen allerdings einen Beitrag an den Kosten fordern. Zehn Prozent der Erschließungskosten müsse die Gemeinde allerdings immer selbst tragen.

In dem verhandelten Fall hatte die Stadt  Bietigheim-Bissingen (Baden-Württemberg) eine private Gesellschaft gegründet, die die Erschließung eines Baugebiets übernommen hatte. Dabei ging es um die Entwässerung, die Straßen, die Beleuchtung, einen Spielplatz und die Anbindung an das öffentliche Straßennetz. Formal ein privates Unternehmen gab die im Eigentum der Stadt Bietigheim-Bissingen stehende Gesellschaft viel mehr Kosten an die Grundstückskäufer weiter als es der Stadt erlaubt gewesen wäre, falls sie selbst die Erschließung durchgeführt hätte.

Diese rechtliche Konstruktion wurde vom Bundesverwaltungsgericht nun beanstandet – übrigens anders als die Vorstanzen (Verwaltungsgericht Stuttgart, Urt. v. 08.11.2007 – 2 K 2707/07) und der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Urt. v. 23.10.2009 – 2 S 424/08). Ein privates Unternehmen vorzuschieben, das in Wahrheit der Kommune gehört, und auf diese Weise alle Erschließungskosten auf die Grundstückskäufer abzuwälzen, sei unzulässig, entschied das Leipziger Gericht.

Die in Bietigheim-Bissigen gewählte Verfahrensweise geht zurück auf eine Gesetzesänderung zu § 124 Abs. 1 BauGB aus dem Jahr 1993. Deren Ziel war es, Ausweisung und Schaffung von Bauland zu erleichtern. Deshalb wollte der Gesetzgeber vertragliche Regelungen zwischen Gemeinden und Investoren im Städtebaurecht stärken, zugleich aber die rechtlichen Grenzen solcher Verträge festlegen. Vor Augen hatte man damals private Erschließungsunternehmer , der seine Entscheidungen unabhängig von der Gemeinde trifft. Das passt nicht zu einer gemeindlichen Eigengesellschaft ; diese ist kein “Dritter” im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB. Praktisch und wirtschaftlich liefe dies Modell darauf hinaus, dass die Gemeinden “im Mantel eines Privaten” vertraglich alle Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den gesetzlichen Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.

Für viele Gemeinden dürfte das Urteil empfindliche finanzielle Einbußen bedeuten. Die finanzielle Belastung der Anwohner hingegen könnte sich jetzt im Durchschnitt um bis zu 20 Prozent verringern, erwartet Anwalt Anders. „Die kommunalen Tochterunternehmen müssen den Grundstückseigentümern jetzt alle geleisteten Zahlungen erstatten“, meint der Verwaltungsrechtler, was mir zweifelhaft erscheint; aber die Gemeinden dürften ihren Anteil an den Erschließungskosten zu übernehmen und zu erstatten haben.

„Das Urteil betrifft nicht nur alle laufenden Verträge mit solchen Gesellschaften, sondern auch bereits abgeschlossene Erschließungen“, erläutert der Jurist: „Eine rückwirkende Erstattung kann möglich sein, wenn die Ansprüche noch nicht verjährt oder durch zwischenzeitliche Grundstücksübertragungen entfallen sind.“

Auch die Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft Lingen (Ems) GmbH  (Kürzel: GEG; Werbebanner re.) ist seit einigen Jahren eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Stadt, nachdem die Volksbank Lingen eG und die Sparkasse  als Gesellschafter ausgeschieden waren. Sie hat im Zusammenwirken mit der Stadt genau nach dem Modell die Erschließung berechnet, die das Bundesverwaltungsgericht jetzt beanstandet hat.

Bei Grundstücksgrößen von 500 qm und größer sowie Erschließungskosten von 20,00 bis 40,00 Euro pro Quadratmeter kommen schnell 1.500 Euro und mehr pro Kaufgrundstück zusammen.

Ob nun die GEG ganz und allein zurück zu erstatten hat oder die Stadt Lingen (Ems) ihren eigenen Anteil tragen und den Betroffenen ersetzen muss, wird politisch diskutiert und entschieden werden müssen. Ich werde im Rat nachfragen. Es muss jedenfalls gezahlt werden und die GEG wird es bestimmt auch wollen. Warum? Nun, sie  hat zuletzt ihre starke Verbundenheit mit dem Recht eindrucksvoll unter Beweis gestellt, als einige Jusos ein Bäumlein demonstrativ im abgeholzten Altenlingener Wald pflanzen wollten. Wer sich dem Recht so verbunden zeigt, kann ja gar nicht anders…

(Fundstelle: Bundesverwaltungsgericht, Urt. vom 01.12.2010 – 9 C 8.09 )

(Foto: Straßenbau gumtau CC; Werbebanner © GEG Lingen (Ems) GmbH )