Taschenspielertricks

13. Juni 2019

Seit einem Jahr versucht nun die neu gegründete Lingener Wohnbaugenossenschaft (LWB) an öffentliche Gelder für den Bau bezahlbarer Wohnungen zu kommen. Es klappt nicht, obwohl Millionen bereit stehen und deutschlandweit angepriesen werden. Dass die öffentlichen Mittel nicht fließen, liegt dabei nicht an der LWB,  die vor einigen Wochen gar eine Zwischenfinanzierung zu banküblichen Zinsen aufnehmen musste, um nicht noch länger mit dem Baubeginn an ihrem ersten Bauvorhaben am Brockhauser Weg (Grafik s.oben) warten zu müssen; nur deshalb sind inzwischen die ersten beiden Häuser in Bau.

Zuständig für die Verzögerung ist das Land Niedersachsen, das Monat um Monat um Monat braucht, um seine aktuellen Wohnungsbaurichtlinien fertig zu stellen aber sie bislang einfach nicht fertig gestellt hat. Am Wochenende touren dann die verantwortlichen  Minister Lies (SPD) und Hilbers (CDU) durch Herzog Widukinds Land und verkünden, es müsse mehr sozialen Wohnungsbau geben oder verkünden die Erkenntnis, die öffentliche Förderung von bezahlbarem Wohnraum zähle „derzeit zu den wichtigsten Themen“. Unter der Woche entwickeln beide dann aber Tricks für das proklamierte, jedoch in die Ferne gerückte Ziel, bis zum Jahr 2030 insgesamt 40.000 Wohnungen in Niedersachsen zu fördern.

Aktuell sollen Wohnungsbauförderungsmittel für Projekte von 200 Mio Euro bei der landeseigenen NBank beantragt sein, die aber nichts bewilligt, weil die Wohnungsförderrichtlinien immer noch nicht fertig sind. Also hält die NBank alle Investoren hin, darunter auch die Lingener Wohnbau und dies seit einem Jahr! Dabei gab es zwischendrin noch ganz feine Bänker-Rosinen: So muss man erst einmal darauf kommen, dass die NBank die LWB als „neue Genossenschaft“ qualifiziert, die sie sich erst einmal genau ansehen und daraufhin prüfen müsse, ob sie überhaupt kreditwürdig sei. Dabei ist die LWB Genossenschaft von den Gründungsgenossen, also der Stadt, den Kirche,  gemeinnützigen Trägern und der dem Genossenschaftsgedanken verbundenen Volksbank mit deutlich mehr als 1 Mio Euro Kapital ausgestattet und wird professionell von den städtischen Dezernenten Kämmeri Monika Schwegmann und Stadtbaurat Lothar Schreinemacher geführt – ehrenamtlich übrigens..

Die Nichtauszahlung der u.a. vom Bund bereit gestellten und bereit stehenden Gelder hat bei der LWB nicht nur die erwähnte Zwischenfinanzierung zur Folge. Hinzu kommen noch richtige politische Taschenspielertricks, die sich Herr Lies mit seinen Förderrichtlinien-Autoren gerade ausgedacht hat. Der Entwurf legt nämlich dies fest:

  • Voraussetzung für die Anmietung einer Genossenschafts-Wohnung ist ein Wohn­berechtigungs­schein (WBS). Dafür darf das Gesamtjahreseinkommen der Wohnungs­suchenden eine festgelegte Einkommensgrenze nicht übersteigen, die nach der Zahl der haushalts­angehörigen Personen gestaffelt ist.  Für die Wohnungen gibt es außerdem Wohnflächengrenzen: Singlewohnungen dürfen beispielsweise nicht größer als 50 qm sein, Wohnungen für Paare müssen 60qm einhalten, mit Kindern oder für Schwerbehinderte erhöhen sich diese Grenzen. Jetzt liegt der Entwurf der neuen Förderrichtlinien vor, nach denen trotz der Berechtigung 50qm oder 60 qm zu bekommen, -bleiben wir bei dem Beispiel- nur 45 qm bzw. 55 qm gefördert werden. So streckt Lies die Mittel und kann hinterher stolz verkünden, er habe sein Ziel erreicht, 40.000 Wohnungen öffentlich gefördert zu haben.

Die Folgen sind aber drastisch:  Denn die sozialen Wohnungen werden nur für den Zuschussgeber zahlreicher, für den jeweiligen Mieter aber kleiner und teurer, also weniger bezahlbar:

Bleibt es nämlich bei dem Richtlinien-Entwurf, müsste die LWB komplett umplanen und jede der 74  Sozialwohnungen um etwa 10 % verkleinern. Bei einem Volumen von 12 Mio. Euro für den Bau der 74 Wohnungen am Brockhauser Weg würde allein diese Umplanung die Lingener Genossenschaft geschätzt etwa 600.000 – 700.000 Euro kosten. Die LWB bekäme außerdem für diese  verkleinerten Wohnungen weniger Miete und statt der erwarteten öffentlichen Mittel würden zusätzlich die öffentlichen Gelder um rund 700.000 Euro gekürzt. Zu guter Letzt würde auch noch  die vom Land am Ende der Darlehenslaufzeit gewährte Tilgungserleichterung gut 200.000 Euro geringer ausfallen. Kurzum: Die 74 Wohnungen würden sich um bis zu 1,5 Mio Euro verteuern – das sind deutlich mehr als 10%. Das wiederum würde nur die wirtschaftliche nicht gut betuchten Mieter treffen. Sie müssten eine deutlich höhere Miete zahlen, sofern diese Wohnungsbaurichtlinien in Kraft treten.

Dagegen laufen der Niedersächsische Städtetag und andere inzwischen Sturm, und es bleibt abzuwarten, wie die Richtlinien endgültig aussehen, die im Spätsommer vorliegen sollen. In diesem Spätsommer, wie mir auf meine Frage in einer LWB-Sitzung bestätigt wurde.

  • Der zweite Taschenspielertrick aus dem GroKo-Landeskabinett ist die Senkung der Förderhöchstgrenze der Wohnflächen. Nach dem Ergebnis der Ausschreibungen wird diese bürokratische Änderung die LWB bei ihrem Bauvorhaben Brockhauser Weg nach wohl nicht treffen, aber der öffentliche Wohnungsbau in den niedersächsischen Großstädten bekommt wirkliche Probleme: Statt einer Höchstgrenze von 3.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (wie bisher geplant) sollen nur maximal 3.300 Euro pro Quadratmeter gefördert werden. Das ist in Städten wie Hannover und Osnabrück kaum zu machen.

So bekommen diese Äußerungen des Bauministers Lies eine ganz besondere Bedeutung: „Das Wohnraumförderprogramm … werden wir nach unseren finanziellen Möglichkeiten weiterentwickeln und an die Herausforderungen der Zukunft anpassen„, sagte er in einer „Interview“ genannten Verlautbarung mit der landeseigenen NBank. 

Noch dies:
Nach dem Ende der Mietpreisbindung für Sozialwohnungen werden in einigen Jahrzehnten die geförderten Miethäuser wieder  verkauft; Unternehmen ziehen dann nur Gewinn heraus, haben oft nur ein Minimum repariert und verkaufen die bisherigen Sozialwohnungen zum Schluss an den nächsten Investor, der entweder gar nichts instand hält und Sozialtransfer-Empfänger als Zielgruppe hat, oder gleich alles grundmodernisiert, um die Wohnungen mit reichlich Aufschlag an Doppelverdiener zu verkaufen. Das ist der Strukturfehler der sog. Sozialwohnungen, wenn sie privaten Gesellschaften oder Kaitalanlegern gehören.

Daher ist es um so wichtiger, dass genossenschaftliche Wohnungsbauunternehmen investieren, denn die Genossenschaftsmitglieder sind selbstverwaltete Vermieter, bei denen alle Genossinnen und Genossen gemeinsam darüber entscheiden, wie es weitergeht. Jede/r hat es in der Hand, dauerhaft Spekulationen mit den eigenen Wohnungen zu verhindern.

Dazu ist es wichtig, dass die Genossenschaften eine ordentliche Kapitalausstattung haben. Die  LWB beginnt jetzt mit ihrer Suche nach „privatem Kapital“. Lingenerinnen und Lingenern, die Anlagemöglichkeiten für ihr Erspartes suchen können der LWB-Genossenschaft beitreten; sie dürfen dabei sicher sein, Geld in ein sozialethisch verantwortetes Projekt investiert zu haben, denn die LWB will künftig jährlich 30 Wohnungen bauen, und diese leisten dann einen kontinuierlichen Beitrag dazu, dass dauerhaft bezahlbares Wohnungen entsteht. Genossen  werden nach dem Bezug der ersten 74 bezahlbaren Wohnungen am Brockhauser Weg auch eine befriedigende Rendite erreichen.

Hier geht es übrigens zur Internetseite der LWB.

(Grafik: LWB)